Con Cassazione Civile Ordinanza Sez. 6 Num. 18667 Anno 2022 data pubblicazione: 09/06/2022 è stato ritenuto che secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non vi è ragione di discostarsi, il conduttore che esegue a sue spese sull’immobile locato interventi che spettano al locatore soddisfa gli oneri probatori su di lui gravanti, dimostrando la necessità delle riparazioni per assicurare che la cosa locata possa essere utilizzata per l’uso pattuito, di avere avvisato il locatore ovvero la sua inerzia rispetto alla sollecitazione all’adempimento di un obbligo di fare; spetta, pertanto, alla locatrice fornire la prova del fatto estintivo, cioè il pagamento dei lavori eseguiti; l’art. 2697 c.c. pone a carico dell’attore l’onere di fornire la prova del fatto costitutivo del suo diritto: tale onere era stato soddisfatto dimostrando l’avvenuta esecuzione dei lavori, la loro necessità, la loro quantificazione, toccava alla convenuta dimostrare il fatto estintivo della pretesa creditoria, cioè l’onere di provare che con la riduzione del canone aveva estinto il credito vantato dalla conduttrice
La questione controversa attiene, pertanto, all’individuazione del soggetto gravato dell’onere probatorio : se, cioè, tale prova incombesse sulla conduttrice, come ritenuto nella sentenza impugnata, ovvero sulla locatrice, come sostenuto dalla ricorrente, la quale assume che spettasse alla società dimostrare il fatto estintivo del diritto fatto valere.
Secondo la consolidata giurisprudenza della Corte di legittimità, il conduttore che realizza a proprie spese interventi sull’immobile locato, spettanti invece al locatore, assolva gli oneri probatori a lui attribuiti, dimostrando da un lato la necessità delle riparazioni per garantire la fruibilità dell’immobile secondo l’uso pattuito e dall’altro di aver tempestivamente informato il locatore, ovvero la sua inerzia rispetto ai solleciti volti all’adempimento dell’obbligo di fare.